Почему растут цены на новую недвижимость в Литве

 

Фото aikris Вильнюс

Начиная с 2013 года, в Литве растут цены на недвижимость. Текущий 2017 год не стал исключением. Всего за последние  пять лет, цены на квартиры в Литве выросли минимум в два раза.

В 2012-2013 году,  в Вильнюсе квартиру-новостройку, площадью 40 м2, можно было купить за 30 000-32 000 Евро. Что составляло менее 900 Евро за метр квадратный. Цена за метр указана без отделки.

Сегодня в сентябре 2017 года, подобную квартиру в этом же районе, на этой же улице, в доме-новостройке, строительство еще не окончено, можно купить по цене 1800 Евро за м.кв. Указанная цена тоже без отделки. Если делать в квартире качественный, но недорогой ремонт, то цена квадратного метра вырастет еще на 400-500 Евро. В цену отделки включены затраты на покупку полного комплекта бытовой техники, включая посудомоечную машину.

Итого, в Вильнюсе цена квадратного метра в новой квартире, пригодной к проживанию, уже перешагнула 2200 евро. Результат, как видим впечатляющий. Скорость роста цен на недвижимсть в Вильнюсе составила около 20 % в год в период 2013-2017 год.

Такой быстрый рост цен на недвижимость вызывает раздражение покупателей квартир. И начинаются разговоры о «пузыре» на рынке невижимости. Оправданы ли ожидания покупателей и инвесторов на снижение цен на новую недвижимость в Литве?

На мой взгляд, могут лишь оправдаться лишь ожидания на снижение скорости роста цен на новые квартиры. Возможно, мы будем наблюдать какой-то период стабильности цен на новые квартиры. Сегодня (сентябрь 2017) рынок новостроек в Литве очень сбалансирован. Рассматривая новые строительные проекты со сроком сдачи в течении ближайших 12 месяцев, можем константировать тот факт, что около 40-50 % квартир и коммерческих помещений уже продано. Это очень хороший показатель для продавцов-строителей, и не хороший для покупателей. Акций и каких-то серьезных скидок, распродаж не наблюдается.

Какие же фаторы влияют на цены на недвижимость в Литве?

Фактор государства. Фактором, серьезно влияющим на рост цен на новые квартиры в Литве, являются усилия государства направленные на повышение зарплат административными методами. Минимальная зарплата в Литве устанавливается законом. На сентябрь 2017 года минималка составляет 380 Евро, средняя зарплата 820-840 евро в месяц. Налоги на зарплату в строительном секторе в Литве составляют 76%. У правительства есть планы и дальше повышать зарплаты, так как повышение зарплат дает повышение налоговых поступлений в бюджет. Для покупателей жилья  это означает новое повышение цен. Новое строительство в Литве не будет стоить дешевле. Новые квартиры в Литве в обозримом будущем будут только дорожать. Если строители будут видеть проблемы с продажами, то не будут начинать новае объекты.

Фактор миграции. Потенциальные покупатели, надеясь на снижение цен на новые квартиры, часто говорят о факторе массовой миграции из Литвы. Идея такая, мол люди из Литвы уезжают, поэтому квартиры должны стоить дешевле. В 2017 году этот фактор уже не работает, по причине, что большинство людей, которые могли уехать,  уже уехали, и сейчас уже некому уезжать. Да-да, бывает и такое.

Фактор Евро. Еще одним фактором повлиявшим на рост цен на квартиры в Литве, стало введение Евро. Как водится в таких случаях, цены в литах (1 евро=3,4528 лита) переписали на цены в евро, и рост цен на большинство товаров и услуг составил 3,5 раза. Цены на недвижимость, особенно цены на новые квартиры еще не в полном объеме отыграли этот фактор, так что и с этой стороны еще есть потенциал роста цен на недвижимость.

Фактор столицы. Самые высокие цены на недвижимость в Литве, как это обычно и бывает, в столице страны — Вильнюсе. Однако особенностью Литвы являются небольшие расстояния, поэтому цены на квартиры в Каунасе, Друскиникае, Паланге бодро двигаются к столичному уровню. В особо «сладких» районах этих городов даже превышают столичный уровень цен. Поэтому в Литве трудно купить хорошую новую квартиру дешевле, если уехать из города в какую-нибудь «глушь».

Фактор квартир советского периода. Отдельно скажем и про рынок старых квартир советского периода. Метр квадратный в панельке или «хрущевке» стоит в два раза дешевле чем в новостройке. Однако и  в этом секторе рынка ситуация очень сбалансирована. Квартира 80 м2 в панельке  в не самом плохом районе Вильнюса стоит 81000 евро. Квартира такой же площади в новостройке обойдется в 145000-160000 евро. Как говорится, почувствуйте разницу.  Квартиры в  советских панельках и хрущевках  востребованы, как самые дешовые на рынке. Их покупают «для себя» и под аренду.

Фактор ипотечных кредитов не влияет на цены на недвижимость в Вильнюсе и Литве. Банки в Литве дают кредиты застройщикам и покупателям. Ставки по кредитам в пределах 2,5%, часто меньше. Однако кредиты и ипотеку не дают всем подряд. Свыше 70% сделок идет за счет собственных средств, без привлечения кредитов.

Фактор иностранных инвесторов в Литве не влияет на цены на недвижимость. В Литве нет программы получения внж/пмж в обмен на недвижимость. 97% покупателей в Литве, являются гражданами Литвы. Риска, что иностранцы начнут распродавать квартиры  и обрушат рынок недвижимости, как это было в Испании или Болгарии, в Литве просто не существует.

Фактор цен на коммуналку и расходов на содержание жилья. В Литве расходы на содеражание жилья в старом жилом фонде дорогие, по сравнению с расходами на коммуналку в новых домах. Поэтому местные жители при любой возможности стараются купить квартиры в новых домах. Аренда квартир тоже более востребована в новых домах.

Фактор аренды. Не у всех есть  необходимость и/или финансовые возможности для покупки собственного жилья. Поэтому аренда жилья очень востребована в Литве. Особенно высоким спросом пользуется аренда квартир в Вильнюсе, Друскинкае, Паланге, чуть меньше в Каунасе. Сегодня аренда квартиры в Вильнюсе приносит владельцу около 8-10 % годовых в евро. Инвесторам в недвижимость есть смысл рассмотреть проекты нового строительства в Друскининкай (кругло-годичный курорт) и в Паланге (один из вариантов можно посмотреть здесь) и ее окресностях.

Если рассматривать тенденции рынка недвижимости Литвы с точки зрения технического анализа, то до сих пор еще не достигнуты цены 2008 года. Сейчас в 2017 году экономическая ситуация в Литве намного лучше, поэтому ожидать сейчас кризисных явлений от перегрева рынка недвижимости не стоит.